Londra'da mülk satın almayı düşünen Türk yatırımcıların sıkça karşılaştığı en büyük sürpriz, Stamp Duty Land Tax (SDLT) faturasıdır. Yabancı alıcı eki ve ikinci mülk eki hesaba katıldığında efektif oran £2 milyonluk bir mülkte yaklaşık %14,7'ye çıkar, £5 milyon civarında %17'yi geçer.
Stamp Duty (SDLT) Nedir?
Stamp Duty Land Tax (SDLT), İngiltere ve Kuzey İrlanda'da mülk ya da arazi satın alındığında ödenen bir devlet vergisidir. Her mülk alımında — konut veya ticari — alıcı tarafından ödenir. İşlem tamamlandıktan (completion) itibaren 14 gün içinde HMRC'ye yatırılması zorunludur. Uygulamada bu ödemeyi avukatınız (solicitor/conveyancer) yapar.
Türkiye'deki tapu harcından farklı olarak SDLT kademeli (dilimli) bir sistem kullanır — tıpkı gelir vergisindeki gibi: her dilim sadece o dilime düşen tutar üzerinden vergilendirilir.
2026 SDLT Oranları: Konut Mülkleri
| Mülk Değeri Dilimi | SDLT Oranı |
|---|---|
| £0 – £125.000 | %0 |
| £125.001 – £250.000 | %2 |
| £250.001 – £925.000 | %5 |
| £925.001 – £1.500.000 | %10 |
| £1.500.001 ve üzeri | %12 |
Kaynak: HMRC, 2026. Konut mülkleri için standart İngiltere mukimi oranları.
Türk Yatırımcılar İçin Ek Vergiler
İngiltere'de ikamet etmeyen alıcılar iki ayrı ek vergiyle karşılaşabilir. Bu iki ek kümülatif olarak uygulanır — yani birbirinin üzerine eklenir.
Yabancı Alıcı Eki: +%2
İngiltere'de ikamet etmeyenlere otomatik uygulanır. Tüm dilimler üzerinden +2 puan eklenir. Türk pasaportuyla Londra'da mülk alan her alıcı bu eki öder.
İkinci Mülk / Yatırım Eki: +%5
Dünya genelinde başka mülkü olan alıcılara uygulanır. Türk yatırımcılar için neredeyse her zaman geçerlidir. Bu ek, 31 Ekim 2024'te tamamlanan ve sonrasındaki işlemler için %3'ten %5'e yükseltilmiştir.
Kritik not: HMRC'nin "ikinci mülk" tanımı dünya genelini kapsar. Türkiye'de eviniz varsa ve Londra'da ilk kez İngiltere mülkü alıyorsanız bile, Türkiye'deki o ev nedeniyle %5 eki ödemek zorunda kalırsınız.
Şirket (SPV) Eki: +%5
Tüzel kişi alımlarında otomatik uygulanır (bu ek de 31 Ekim 2024'te %3'ten %5'e yükseltilmiştir). Yabancı eki de eklenirse toplam +%7 ek ödenir.
Gerçek Hesaplama Örnekleri
Örnek 1: £500.000 — Yabancı Alıcı, İkinci Mülk
| Dilim | Standart | Yabancı +%2 | İkinci Mülk +%5 | Toplam Oran | Vergi |
|---|---|---|---|---|---|
| £0 – £125K | %0 | +%2 | +%5 | %7 | £8.750 |
| £125K – £250K | %2 | +%2 | +%5 | %9 | £11.250 |
| £250K – £500K | %5 | +%2 | +%5 | %12 | £30.000 |
| Toplam | £50.000 |
Satın alma maliyeti: £500.000 + £50.000 SDLT = £550.000
Örnek 2: £1.000.000 — Yabancı Alıcı, İkinci Mülk
| Dilim | Oran | Vergi |
|---|---|---|
| £0 – £125K | %7 | £8.750 |
| £125K – £250K | %9 | £11.250 |
| £250K – £925K | %12 | £81.000 |
| £925K – £1.000K | %17 | £12.750 |
| Toplam | £113.750 |
Satın alma maliyeti: £1.000.000 + £113.750 = £1.113.750
Örnek 3: £2.000.000 — Yabancı Alıcı, İkinci Mülk
| Dilim | Oran | Vergi |
|---|---|---|
| £0 – £125K | %7 | £8.750 |
| £125K – £250K | %9 | £11.250 |
| £250K – £925K | %12 | £81.000 |
| £925K – £1,5M | %17 | £97.750 |
| £1,5M – £2M | %19 | £95.000 |
| Toplam | £293.750 |
Toplam mülk maliyeti: £2.000.000 + £293.750 = £2.293.750
Stamp Duty'yi Yasal Olarak Minimize Etme Stratejileri
1. İlk Mülk Avantajı
Bu alımdan sonra dünyadaki tek konutunuz bu olacaksa ya da ana evinizi değiştiriyorsanız %5 ek uygulanmaz. Türkiye'de bir eviniz varken Londra'da ikincisini alırsanız ek uygulanır.
2. Paket alımlarda MDR artık yok
Birden fazla konutu tek işlemde alırken uygulanan Multiple Dwellings Relief (MDR), 1 Haziran 2024 ve sonrasında tamamlanan işlemler için kaldırıldı. Paket alımlarda hesap, bugünkü kurallarla bir vergi danışmanına yeniden yaptırılmalı.
3. Şirket Yapısı Optimizasyonu
£500.000 üzerindeki yatırım mülklerinde SPV şirketi üzerinden alım, kira geliri vergisi ve ilerideki miras planlaması açısından avantajlı olabilir. SDLT açısından şirket alımı ek vergi getirse de uzun vadeli vergi optimizasyonu için değerlendirilmelidir.
4. Timing ve Yapılandırma
Eşler veya aile bireyleri arasında mülk alımı planlaması, hangi kişinin alıcı olacağı seçimi, ve işlemin zamanlaması toplam vergi yükünü etkiler.
Stamp Duty Hesaplama Formülü
Türk yatırımcı olarak kendiniz hesaplamak isterseniz şu formülü kullanın:
Brüt SDLT = Standart SDLT + (Mülk Değeri × %2) + (Mülk Değeri × %5)
Yani yabancı ve ikinci mülk eki toplamda mülk değerinin %7'si kadar ek vergi anlamına gelir.
Sonuç: Planlama Her Şeydir
Stamp duty, Londra mülk alımının kaçınılmaz bir parçasıdır. Ancak doğru yapılandırma ile bu yükü minimize etmek mümkündür. Bir avukat ve vergi danışmanıyla birlikte çalışmak, özellikle £500.000 üzerindeki alımlarda on binlerce Sterlin tasarruf sağlayabilir.
Stamp duty maliyetini hesapladıktan sonra net kira getirinizi de doğru analiz etmeniz gerekir — bunun için Londra'da kira getirisi rehberimize göz atabilirsiniz. Zone 1'de yatırım yapmayı düşünüyorsanız Zone 1 yatırımın 7 avantajını ve teknik SDLT detayları için SDLT hesaplama rehberimizi de okuyabilirsiniz.
Brick & Fortune olarak Knightsbridge ofisimizden Türk yatırımcılara SDLT planlaması, SPV yapılandırması ve satın alma sürecinin tamamında destek veriyoruz. Ücretsiz ön görüşme için bizimle iletişime geçin.