Tarihi binalar
Zone 1'de karakteri korunmuş yapılarda değer yaratma. Kapalı pazar kaynaklarından gelen uygun binaları analiz eder, hukuki ve teknik incelemelerden geçirir, kullanım ve yenileme senaryosunu oluştururuz.
Tarihi binalarda, Zone 1'de, ilan dışı.
Büyük yatırım fonlarının kapalı devre ihalelerindeki, Grade II listeli (İngiltere'de koruma altındaki) tarihi binaları alır, lüks konuta dönüştürürüz. Amaç şahsi kullanım ya da pasif kira getirisidir. Bu bir getiri vaadi değil, çalışma modelidir; rakamlar her projede ayrı hesaplanır.
Kapalı devre ihaleler
Emeklilik fonları, REIT'ler ve kurumsal yatırımcıların açık piyasada görünmeyen varlıkları. Bazı uygun işlemlerde %25–30'a varabilen iskonto hedeflenebilir; bu oran garanti değildir ve her varlık bağımsız olarak değerlendirilir.
Korunan tarihi doku
200 yılı aşkın, prestijli binalar; cephe ve tarihi yapı korunur. Freehold hedeflenir, tapu durumu belgeyle teyit edilir.
Westminster, Mayfair
Arz kısıtlı, talep sürekli. Bu, değerin korunacağı anlamına gelmez; piyasa riski her projede vardır.
Ofisten lüks konuta
Gerekirse servisli daire kullanımı değerlendirilir; bu, planlama iznine ve işletme koşullarına bağlıdır.
Dört aşamada nasıl ilerler
Keşif ve paketleme
Fonların kapalı ihalesindeki varlığı buluruz; konut mu servisli daire mi daha verimli, analiz ederiz. Mimari çizimler, planlama izni, kullanım değişikliği ve gerekirse Listed Building Consent başvuruları başlatılır; teknik ve finansal yatırımcı dosyası hazırlanır.
Satın alma ve hukuki süreç
Mülk, muhasebeciyle kurulan şirket yapısı (SPV) adına, SRA tarafından düzenlenen bağımsız bir solicitor ile alınır. Yaklaşık %10 ilk ödeme, sözleşme değişiminde (exchange) %20–30 ödeme. RICS-qualified surveyor tarafından teknik inceleme, tapu araştırması ve değerleme sonrası devir (completion).
Yenileme ve yeniden finansman
Kalan bedel ve yenileme için köprü kredisi kullanılabilir. Cephe korunur, iç mekân lüks konut standardında yenilenir. RICS-qualified bir değerlemeci yeni değeri belirler; köprü kredisi yeni bir kiralık yatırım ipoteğiyle (BTL) kapatılır. Yenileme sonrası değerleme, kira performansı ve kredi koşulları uygunsa yeniden finansman yoluyla başlangıç sermayesinin bir bölümü geri çekilebilir. Bunun miktarı ve mümkün olup olmadığı lender değerlendirmesine bağlıdır ve garanti edilmez. Aşağıda temsili bir senaryo var.
Kullanım, kira ve çıkış
Kendiniz kullanabilir, klasik kiraya verebilir ya da onaylı işletmecilerle servisli daire olarak işletebilirsiniz. Kiraya verirseniz strateji, kira gelirinin finansman ve işletme maliyetlerini mümkün olduğunca karşılayacağı şekilde modellenir; bu garanti edilmez. Çıkış zamanı piyasa döngüsüne göre seçilir; genellikle 10–20 yıllık ufuk düşünülür. Vergi yapılandırması muhasebeciyle planlanır.
Örnek finansman senaryosu
TEMSİLİ SENARYO — GERÇEK BİR GETİRİ TAAHHÜDÜ DEĞİLDİR.
Varsayımlar gerçekleşirse, tadilat sonrası £2.000.000 değerlenen bina yaklaşık £1.450.000 toplam maliyetle (yalnızca aşağıda “dahil” görünen kalemler) alınmış olur ve yeniden finansmanla hesaplanan çekilebilir tutar yaklaşık £550.000 olur. Bu tutar garanti değildir; değerleme, kira performansı ve kredi koşulları değiştikçe azalır ya da hiç oluşmaz. Yeni ipotek değerin %65'i olsaydı çekilen tutar yaklaşık £350.000 (projede yaklaşık £150.000 kalır), %70'i olsaydı yaklaşık £450.000 olurdu. %75 üst sınıra yakın bir orandır; banka kira gelirine ve şirkete göre daha düşük ipotek verebilir.
Bu bir tahmindir, garanti değildir. Dahil olmayan kalemler eklendiğinde maliyet artar, çekilebilir tutar azalır. Değerleme beklentinin altında kalırsa sermaye geri çekilemeyebilir. %0,5 oranı, mülkü sahibi şirketin hisselerinin satın alındığı bir yapı varsayımına dayanır; vergi terminolojisi ve oran profesyonel vergi ve hukuk teyidine tabidir. Şirketin mevcut yükümlülükleri de size geçer, avukatınızla teyit edin.
Hesaba dahil: alış fiyatı, tadilat, 6 aylık köprü kredisi faizi ve hisse devri vergisi varsayımı (%0,5).
Dahil değil: köprü kredisi düzenleme ücreti, değerleme, avukat, survey, mimar, planlama, Listed Building Consent, yeniden finansman ve aracı ücretleri, işletme giderleri, vergi ve satış maliyetleri.
Değer yaratarak sermayeyi yeniden kullanma potansiyeli
Yenileme sonrası değerleme, kira performansı ve kredi koşulları uygunsa yeniden finansman yoluyla başlangıç sermayesinin bir bölümü geri çekilebilir. Bunun miktarı ve mümkün olup olmadığı lender değerlendirmesine bağlıdır ve garanti edilmez.
Amaç: kira gelirinin finansman maliyetini desteklemesi
Kiralama stratejisi, kira gelirinin mümkün olduğunca finansman ve işletme maliyetlerini karşılayabileceği şekilde modellenir. Boşluk dönemi, faiz değişimi, bakım ve piyasa riski nedeniyle bunun gerçekleşeceği garanti edilmez.
Borç sabit, değer değişir
Faiz-only (interest only) ipotekte anapara ödenmediği için borç azalmaz. Mülkün değeri artarsa borcun değere oranı düşer; değer düşerse oran yükselir ve yeniden finansman zorlaşabilir. Vade sonunda borç satışla ya da yeniden finansmanla kapatılmalıdır.
Bu mantık üç koşula bağlıdır: değerleme beklentiyi karşılamalı, kira finansman maliyetini desteklemeli ve sabit faiz dönemi bittiğinde yeniden finansman bulunabilmelidir. Kira boşluğu, faiz artışı ya da değer düşüşü durumunda fark sizden çıkar.
Kiraya verip yeniden finanse ederseniz, geri çekilen sermayeyi bir sonraki projede kullanabilirsiniz. Her yeni proje kendi riskini taşır; “aynı sermayeyle sıfır ek risk” gibi bir vaadimiz yoktur.
Her adımda lisanslı profesyoneller
Avukat
Hukuki işlemler, Solicitors Regulation Authority (SRA) tarafından düzenlenen bağımsız bir solicitor ile yürür. Ödemeler avukatın müşteri hesabı (client account) üzerinden yapılır.
Teknik inceleme ve değerleme
Binanın teknik incelemesi ve değerlemesi RICS-qualified surveyor'lar (Royal Institution of Chartered Surveyors üyeleri) tarafından yapılır.
Bu model hem kendi kullanımınız hem yatırım için düşünülebilir. Yatırımın değeri düşebilir, sermaye risk altındadır. Hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi vermeyiz. Londra'da konut olarak yılda 90 geceyi aşan kısa dönem kiralama planlama izni gerektirir; servisli daire kullanımı ayrıca izne tabidir. Bu izinlerin alınacağı garanti edilmez ve süre ile maliyeti etkiler. Krediler bağımsız kuruluşlardan alınır; onay, oran ve ücretler onların değerlendirmesine bağlıdır. Komisyonu alıcı öder; ücret yapısı alıştan önce yazılı olarak paylaşılır.