"Türk pasaportuyla Londra'da mortgage alınabilir mi?" — Brick & Fortune'a en sık sorulan sorulardan biridir. Kısa cevap: Evet, mümkündür. Ancak şartlar ve süreç, İngiliz vatandaşlarından önemli ölçüde farklıdır.
Yabancı Uyruklu Mortgage: Temel Gerçekler
İngiltere'de yabancı uyruklu bireylere mortgage veren belirli bir borç veren kitlesi mevcuttur. Ancak tüm bankalar bu hizmeti sunmaz; özellikle "private banking" bölümleri veya uluslararası alanda uzmanlaşmış aracılar bu konuda önde gelir.
Kimler başvurabilir?
- Türk pasaportuna sahip, İngiltere'de ikameti olmayan alıcılar
- İngiltere'de oturma izni olan Türk vatandaşları (farklı şartlar)
- Türk uyruklu İngiliz vatandaşları
Her kategorinin borç veren seçeneği ve şartları farklıdır.
Yabancı Uyruklu Mortgage Şartları
Minimum Peşinat (LTV)
Türk pasaportlu, İngiltere'de ikameti olmayan alıcılar için genellikle:
| Mülk Değeri | Minimum Peşinat |
|---|---|
| £500K – £1M | %25-35 (LTV: %65-75) |
| £1M – £3M | %30-40 (LTV: %60-70) |
| £3M+ | Genellikle özel koşullar / private banking |
Yani £1M'lik bir mülk için minimum £250.000-400.000 peşinat beklenmelidir.
Gelir Belgesi
Borç verenler genellikle yıllık mortgage tutarının 4-5 katı net gelir belgesi ister. Türk yatırımcılar için kabul edilen gelir kaynakları:
- Türkiye'deki şirket geliri/maaş (3 yıllık vergi beyannamesi ile)
- Kira gelirleri (Türkiye veya başka ülkelerde)
- Yatırım gelirleri (banka ekstresi ile belgelenmiş)
- Mevcut İngiliz kira geliri
Kredi Geçmişi
İngiltere'de kredi geçmişiniz yoksa bu bir engel olabilir. Bazı borç verenler Türkiye kredi sicilini (KKB raporu) kabul eder; bir kısmı ise en az 3 yıllık İngiliz banka hesabı geçmişi ister.
Faiz Oranları
Yabancı uyruklu mortgage faizleri, İngiliz vatandaşlarına uygulananın genellikle %0.5-1.5 üzerindedir. 2026 itibarıyla:
| Kredi Türü | Yaklaşık Oran |
|---|---|
| Yerleşik İngiliz vatandaşı (buy-to-let) | %4.5-5.5 |
| Yabancı uyruklu (İngiltere'de mukim değil) | %5.5-7.0 |
| SPV / şirket adına | %6.0-7.5 |
Oranlar piyasa koşullarına ve bireysel profile göre değişir.
Kabul Edilen Belgeler
Türk uyruklu bir başvurucunun genellikle hazırlaması gerekenler:
Kimlik:
- Türk pasaportu
- İkincil kimlik (ehliyet veya kimlik kartı)
Gelir:
- Son 3 yılın vergi beyannamesi (Türkiye'den apostilli)
- Son 3 yılın banka ekstreleri (Türk bankası)
- Çalışanlar için son 3 aylık maaş belgesi + iş sözleşmesi
- Şirket sahipleri için şirket bilanço ve gelir tablosu
Varlık kanıtı:
- Peşinat kaynağı belgesi (banka transferi, mülk satışı, vb.)
- Kara para aklamayla mücadele (AML) kapsamında fon kaynağı açıklaması
Mülk:
- Satın alınacak mülkün değerleme raporu (surveyor)
Mortgage Broker ile Çalışmanın Önemi
Yabancı uyruklu mortgage piyasası oldukça dardır. Türk yatırımcıların büyük bankalar yerine uluslararası alanda uzmanlaşmış mortgage broker ile çalışması önerilir. Bunun nedenleri:
- Erişim: Tüm borç verenlere tek noktadan erişim — bazı ürünler yalnızca aracılar aracılığıyla erişilebilirdir.
- Belge yönetimi: Yabancı belgelerin İngiliz borç verenlere sunumu konusunda deneyimlidirler.
- Zaman tasarrufu: Reddedilme riskini minimize eder — her başvuru kredi sicilini etkiler.
Mortgage Türleri: Hangisi Size Uygun?
Repayment (Anapara + Faiz)
Her ay hem anapara hem faiz ödenir. Vade sonunda kredi tamamen kapanır. Kira geliri yeterli olmayabilir — aylık ödeme yüksektir.
Interest-Only (Sadece Faiz)
Her ay yalnızca faiz ödenir; anapara vade sonunda ödenir. Kiralık mülkler için yaygın tercih — aylık yük düşük, kira geliri genellikle faiz ödemesini karşılar.
Türk yatırımcılar genellikle interest-only mortgage'ı tercih eder; vade sonunda mülkü satarak anaparayı kapatır veya yeniden refinanse eder.
Ne Kadar Borçlanılabilir?
Genel hesaplama: Yıllık gelir × 4-5 = Maksimum kredi tutarı
Örnek: Yıllık net geliri £150.000 olan bir yatırımcı için maksimum kredi ~£600.000-750.000'dir. £1M'lik mülk için bu yeterli olabilir (peşinat ~£250.000-400.000).
Ancak borç veren aynı zamanda mülkün kira getirisi stres testini de yapar: Kira geliri genellikle aylık mortgage ödemesinin %125-145'ini karşılamalıdır.
Nakit ile Satın Alma Avantajları
Bazı Türk yatırımcılar bilerek mortgage kullanmayı tercih etmez. Nakit alımın avantajları:
- Daha hızlı tamamlama — satıcılar nakit alıcıları tercih eder
- Fiyat müzakeresinde güçlü konum
- SPV ek maliyetlerinden kaçınma
- Kira gelirini tamamen net tutma
Özellikle off-market işlemlerde nakit, ciddi bir rekabet avantajıdır.
Sonuç
Türk vatandaşı olarak Londra'da mortgage almak mümkündür — ancak doğru borç veren ve deneyimli bir mortgage broker olmadan süreç zorlu olabilir. Peşinat kapasitesi, gelir belgesi ve kredi geçmişi, başarılı başvurunun üç temel bileşenidir.
Daha fazla bilgi için stamp duty maliyeti rehberimizi, SPV yapısı rehberimizi ve kira getirisi analizimizi inceleyebilirsiniz.
Brick & Fortune olarak Knightsbridge ofisimizden, Türk yatırımcılara mortgage planlaması ve finansman yapılandırması konusunda da rehberlik sağlıyoruz.