Londra'daki mülkünüz kira veriyor. Türkiye'de oturuyorsunuz. İngiltere'ye vergi ödemeniz gerekiyor mu?
Evet. İngiltere'de kaynaklanan kira geliri, ikamet etmeseniz de İngiliz vergi sistemine tabidir.
İyi haber: masraflarınızı düşebilirsiniz ve sistem oldukça düzenlidir.
NRLS Nedir? (Non-Resident Landlord Scheme — Yurt Dışı Ev Sahibi Planı)
NRLS, İngiltere'de ikamet etmeyen mülk sahiplerine (non-resident landlord) uygulanan özel vergi tahsilat düzenlemesidir.
Nasıl İşler?
Standart: Letting agent veya kiracı, her ay kira ödemesinden %20 temel oranlı gelir vergisi keserek HMRC'ye (İngiltere Vergi İdaresi) aktarır. Net kira size gelir.
İstisna — NRL Approval: HMRC'ye başvurarak "NRL Approval" (Non-Resident Landlord Onayı) alırsanız, kira geliri kesinti yapılmadan size ödenir. Vergiyi yıllık Self Assessment (Vergi Beyannamesi) ile kendiniz ödersiniz.
NRL Approval için başvuru: HMRC'nin NRL1 formuyla yapılır. Vergi uyumunuz iyi olduğu sürece genellikle onaylanır.
Hangi Gelirler Vergilendirilir?
- Uzun dönem kira geliri (AST)
- Kısa dönem kiralama (Airbnb dahil — £7,500/yıl Rent-a-Room muafiyeti bireysel kullanım için geçerlidir, kiralık mülk için değil)
- Kira öncesi alınan depozitolar (iade edilmeyen kısım)
Hangi Masraflar Düşülebilir?
| Gider Kalemi | Düşülebilir mi? |
|---|---|
| Letting agent ücreti | ✅ Evet |
| Mortgage faizi | ✅ Evet (şirket yapısında tam, bireysel alımda kısıtlı — Section 24) |
| Bakım ve onarım | ✅ Evet (mevcut durumu korumaya yönelik) |
| Service charge | ✅ Evet |
| Building insurance (bina sigortası) | ✅ Evet |
| Solicitor / accountant ücreti (kira ile ilgili) | ✅ Evet |
| Council Tax (belediye vergisi — boş dönem) | ✅ Evet |
| Seyahat (mülk ziyareti için — sınırlı) | ⚠️ Kısıtlı koşullarda |
| İyileştirme / renovasyon | ❌ Hayır (sermaye harcaması — CGT'ye dahil) |
Section 24 Nedir? (Mortgage Faizi Kısıtlaması)
Section 24, bireysel mülk sahiplerinin mortgage faizini kira gelirinden tam düşmesini kısıtlayan düzenlemedir. Bunun yerine temel vergi oranının (%20) %20'si kadar bir kredi verilir.
Etki: Yüksek oranlı vergi dilimindeki (gelir vergisi %40–45) bireysel yatırımcılar için faiz gider kısıtlaması önemli vergi artışı yaratır.
Çözüm: Mülkü SPV (Özel Amaçlı Şirket) üzerinden tutmak — şirketlere Section 24 uygulanmaz, faizin tamamı gider olarak düşülür.
Self Assessment Takvimi (2025/2026 Vergi Yılı)
| Tarih | Yükümlülük |
|---|---|
| 5 Nisan 2026 | 2025/26 vergi yılı sonu |
| 31 Ekim 2026 | Kağıt beyanname son tarihi |
| 31 Ocak 2027 | Online beyanname ve ödeme son tarihi |
| 31 Temmuz 2027 | İkinci "payment on account" (peşin vergi ödemesi) |
Önemli: İlk kez beyanname verecekseniz 5 Ekim 2026'ya kadar HMRC'ye kayıt yaptırmanız gerekir.
Türkiye ile Çifte Vergilendirme Anlaşması
İngiltere ve Türkiye arasında Double Taxation Agreement (Çifte Vergilendirme Önleme Anlaşması) mevcuttur. Bu anlaşma kapsamında:
- İngiltere'de ödediğiniz kira vergisini Türkiye'de beyan ettiğiniz gelirden mahsup edebilirsiniz
- Aynı gelir üzerinden iki ülkede de tam vergi ödemenizi önler
Türk vergi danışmanınızın bu mahsubu doğru uygulaması gerekir.
CGT (Capital Gains Tax — Sermaye Kazancı Vergisi) — Mülk Satışında
Mülkü sattığınızda değer artışı üzerinden CGT ödenir:
| Durum | Oran (2026) |
|---|---|
| Temel oran vergi mükellefi | %18 |
| Yüksek oran vergi mükellefi | %24 |
| Şirket | %25 (Corporation Tax) |
60 gün kuralı: Mülk satışından sonra 60 gün içinde HMRC'ye bildirme ve CGT ödeme zorunluluğu vardır. Bu süre aşılırsa ceza ve faiz uygulanır.
Pratik Adımlar
- HMRC'ye kayıt: UTR (Unique Taxpayer Reference — Vergi Kimlik Numarası) alın — online registration
- NRL Approval başvurusu: Kesintisiz kira almak için
- Hesap açın: HMRC'nin online Government Gateway portalına kayıt
- Muhasebeci görevlendirin: UK mülk konusunda deneyimli bir muhasebeci yılda £500–£2,000 arası ücretle beyannamelerinizi yönetir
- Giderleri belgeleyin: Her bakım makbuzu, agent faturası, sigorta poliçesi dosyalanmalı
Vergi yapılandırma ve muhasebeci yönlendirmesi için:
+44 7990 38 1102 | investinlondon.com.tr