Türkiye'den İngiltere'de gayrimenkul almak isteyenler için adım adım süreç, gerekli belgeler, AML/KYC gereklilikleri ve dikkat edilmesi gerekenler.
Giriş
Londra'da mülk almak, Türkiye'deki tapu işlemlerinden çok farklı bir süreç. Daha karmaşık, daha belgeli, ama aynı zamanda çok daha şeffaf ve alıcı haklarını koruyan bir sistem. Bu rehberde süreci başından sonuna anlatıyoruz.
Türkiye'den İngiltere'de Mülk Alabilir miyim?
Evet. İngiltere, yabancı uyruklulara gayrimenkul alımında herhangi bir kısıtlama uygulamıyor. Türk vatandaşları İngiltere'de konut, ticari mülk ve arazi satın alabilir.
Tek fark: Yurt dışında ikamet eden alıcılar için SDLT (Stamp Duty Land Tax) oranları %2 daha yüksektir. Detaylar için SDLT rehberimize bakabilirsiniz.
Sürecin Genel Akışı
1. Bütçe ve Hedef Belirleme
Alım sürecine başlamadan önce netleştirmeniz gereken üç şey var:
- Toplam bütçe: Mülk fiyatı + SDLT + solicitor ücreti + survey ücreti + diğer masraflar. Genel kural: mülk değerinin %5–8'i kadar ek maliyet hesaplayın.
- Amaç: Oturmak mı, kiraya vermek mi, capital gain için mi?
- Zaman ufku: Kısa vadeli mi, uzun vadeli mi?
2. Solicitor (Avukat) Belirleme
İngiltere'de mülk alımında hem alıcının hem satıcının bir solicitor tutması zorunludur. Solicitor sizin adınıza:
- Başlık (title) araştırması yapar
- SDLT beyannamesini hazırlar
- Sözleşmeleri inceler ve imzalar
- Fon transferini yönetir
Önemli: Solicitor seçimini erken yapın. İyi bir solicitor aynı anda sınırlı sayıda dosya yürütür ve randevu bekleyebilirsiniz.
3. Teklife Hazırlık ve Teklif
Beğendiğiniz mülk için teklifinizi estate agent (emlakçı) aracılığıyla yaparsınız. Teklif kabul edildiğinde "Subject to Contract" aşamasına girersiniz — bu aşamada yasal bağlayıcılık henüz yok; taraflar çekilebilir.
4. Survey (Ekspertiz)
Mortgage kullansanız da kullanmasanız da bir building survey yaptırmanızı öneririz. İki temel tür var:
- HomeBuyer Report: Orta ölçekli mülkler için standart rapor. Yaklaşık £400–£800.
- Full Structural Survey: Tarihi binalar, büyük mülkler veya eski yapılar için kapsamlı rapor. £800–£2.000+.
Zone 1'deki tarihi binalar için full structural survey mutlaka önerilir.
5. Sözleşme Değişimi (Exchange of Contracts)
Araştırmalar, müzakereler ve anlaşmalar tamamlandıktan sonra her iki taraf sözleşmeleri imzalar ve değiştirir. Bu noktada işlem yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Alıcı genellikle bu aşamada %10 depozito yatırır.
Exchange ile completion arasında genellikle 1–4 hafta geçer.
6. Tamamlama (Completion)
Kalan ödeme solicitor hesabı üzerinden transfer edilir, anahtarlar teslim alınır. Mülk size geçer.
Completion tarihinden itibaren 14 gün içinde SDLT beyannamesi yapılmalı ve ödeme gerçekleştirilmelidir.
7. Land Registry Tescili
Solicitor, mülkü sizin adınıza Land Registry'e tescil ettirir. Bu işlem genellikle birkaç hafta ile birkaç ay arasında tamamlanır. Tescil tamamlandığında resmi "title deed" sahibi siz olursunuz.
Gerekli Belgeler
İngiltere'de mülk alımı, güçlü bir AML (Anti-Money Laundering) ve KYC (Know Your Customer) çerçevesine tabidir. Aşağıdaki belgeler her aşamada istenebilir:
Kimlik Belgeleri
- Pasaport (geçerli, asıl nüsha)
- İkinci bir kimlik belgesi (nüfus cüzdanı veya ehliyet)
Adres Kanıtı
- Son 3 aya ait banka ekstresi veya fatura (elektrik, su, telefon)
- Türkiye'de ikamet ediyorsanız bu belgelerin apostilli çevirisi gerekebilir
Fon Kaynağı Belgesi (Source of Funds)
Bu, Londra'da mülk alımının en sıkı sorgulanan kısmıdır. Satın alma bedelini nasıl sağladığınızı kanıtlamanız gerekir. Kabul edilen belgeler:
- Satış geliri: Başka bir mülkün satışından geldiyse tapu satış belgesi
- Maaş/gelir: 3–6 aylık banka ekstreleri + gelir vergisi beyannameleri
- Şirket geliri: Şirket hesap özetleri, vergi levhası
- Miras veya bağış: Veraset ilamı veya bağış sözleşmesi
- Yatırım geliri: Portföy ekstreleri
Pratik not: Paranın nereden geldiğine dair belgelerinizi önceden hazırlayın. Solicitor veya satıcının temsilcisi bu belgeleri talep etmeden işlem ilerlemez.
Mortgage Kullanacaksanız
- Mortgage agreement in principle (kararlaştırılmış kredi onayı) — teklif aşamasında genellikle istenir
- Son 3 yıllık vergi iadesi / beyannamesi
- Çalışma durumuna göre maaş bordroları veya şirket hesapları
Süreç Ne Kadar Sürer?
Nakit alımda (mortgage yok) tipik süre: 8–12 hafta
Mortgage ile alımda: 12–20 hafta
Zone 1 tarihi binalarda veya karmaşık tescil süreçlerinde bu süre uzayabilir.
Türk Yatırımcıların En Sık Yaptığı Hatalar
1. Solicitor'ı geç bulmak. Mülk bulunduğu anda solicitor da hazır olmalı — değilse zaman kaybedersiniz.
2. Fon kaynağı belgelerini hazırlamamak. "Nakit alacağım" demek yeterli değil. Paranın kaynağı her durumda belgelenecek.
3. Survey yaptırmamak. Özellikle tarihi binalarda görünmeyen yapısal sorunlar ciddi maliyet doğurabilir.
4. Leasehold kalan süresini kontrol etmemek. 80 yılın altına düşmüş bir leasehold almak hem finansman sorununa hem de çıkışta değer kaybına yol açar.
5. SDLT'yi toplam bütçeye dahil etmemek. 2 milyon sterlinlik bir mülk için SDLT 250.000 sterlin civarına ulaşabilir. Bu kalem planlamanın dışında kalmamalı.
Brick & Fortune ile Süreç Nasıl İşliyor?
Bizimle çalışan müşterilerimiz bu sürecin her adımında rehberlik alır:
- İlk görüşmede bütçe ve hedef analizi
- Off-market mülk erişimi — listelenmeden önce
- Solicitor ve surveyor önerileri — yıllardır birlikte çalıştığımız ekipler
- Müzakere ve teklif süreçlerinde aktif destek
- Fon kaynağı belgesi hazırlığında yönlendirme
- SDLT optimizasyon senaryosu
Paranıza dokunmayız. Tüm işlemler sizin solicitorunuz ve resmi kanallar üzerinden yürür.
İngiltere'de mülk alma sürecini bizimle birlikte planlamak ister misiniz?