Geleneksel Kurumsal Gayrimenkul Satış Modeli
Piyasa Öncesi Alım ve Dönüşüm Dinamiği
Büyük gayrimenkul yatırım fonları, stratejik planlamaları gereği portföylerindeki kullanım ömrünü tamamlamış veya ticari nitelikteki yapıları toplu olarak elden çıkarırlar. Bu mülkler halka açık ilan sitelerinde (Rightmove, Zoopla vb.) yer almaz.
Kapalı Devre Satış
Fonlar, bu varlıkları özel satış kontratları ile doğrudan uzman dönüşüm firmalarına pazarlar.
Değer Artış Potansiyeli
Bu binalar genellikle "ticari-konut dönüşümü" (Change of Use) veya mevcut izinlerin genişletilmesiyle daha fazla metrekare üretim imkânı sunar.
Dönüşüm Firmasının Rolü
Uzman firmalar bu kontratları ya kendi bünyelerinde tamamlar ya da dönüşüm sürecini organize etmek üzere yatırımcıya devrederler.
"Invest in London" Kişiye Özel Yatırım Modeli
Öngörülebilirlik, Şeffaflık ve Anahtar Teslim Çözüm
Klasik modelin belirsizliklerini ortadan kaldıran sistemimiz, yatırımcıya sürecin en başında "net maliyet" ve "net çıkış stratejisi" sunar.
Süreç ve Ödeme Takvimi
Sabit Fiyat Garantisi
Gayrimenkulün alım bedeli, inşaat maliyeti, hukuk müşavirliği, vergiler (Stamp Duty) ve finansman faizleri tek bir pakette sunulur. Sürpriz maliyetlerle karşılaşmazsınız.
Güvence Altında Başlangıç
Kontrat devri öncesi bedelin %10'u avukat emanet hesabına gönderilir. Yaklaşık bir ay süren devir süreci sonunda mülk tamamen yatırımcının adına tescil edilir.
Öz Sermaye ve Finansman
Devir sonrası toplam bedelin %20-30'u daha yatırılır. Kalan tutar için mülk teminatlı köprü kredi (Bridge Loan) organize edilir. Yatırımcının toplam nakit çıkışı projenin başında %30-40 ile sınırlı kalır.
Uygulama ve Yenileme
Zaman Yönetimi
Tadilat süreci, birimin büyüklüğüne göre 2 ay ile 12 ay arasında profesyonel ekiplerce tamamlanır.
Lüks Segment Standartları
Mülk, bölgenin kira ve satış rayicini maksimize edecek lüks segment standartlarında teslim edilir.
Finansal Kazanımlar ve Sermaye Geri Kazanımı
Vergi Avantajı ve Bileşik Büyüme
Bu modelin en güçlü yanı, yatırımın sonunda yatırılan anaparanın önemli bir kısmının (veya tamamının) geri çekilebilmesidir.
Vergi ve Değer Artış Avantajları
KDV (VAT) Tasarrufu
İngiltere'de boş duran veya ticari alanların konuta dönüşümünde uygulanan vergi teşvikleri sayesinde inşaat maliyetlerinde ciddi tasarruf sağlanır.
Sermaye Verimliliği
Tadilat bitiminde mülk "bitmiş lüks konut" olarak yeniden değerlenir. Yeni değer üzerinden alınan uzun vadeli konut kredisi (Mortgage) ile projede kullanılan köprü kredi kapatılır.
Çıkış Stratejileri
Sermaye Geri Kazanımı
Refinansman sırasında, mülkün artan değeri sayesinde başlangıçta yatırdığınız nakit sermayeyi geri çekebilir ve bu sermaye ile ikinci bir yatırıma başlayabilirsiniz.
Yüksek Getirili Kiralama
Mülk elde tutulacaksa, Airbnb operasyonumuz aracılığıyla "garantili gelir" modeliyle işletilir.
Satış
Dilerseniz mülkü oluşan yüksek değer üzerinden satarak kârınızı realize edebilirsiniz.
Özetle: Sizin için sadece bir gayrimenkul almıyoruz; fonların kapalı devre satışlarından mülk tedarik ederek, finansman ve inşaat yönetimiyle birlikte sermayenizi katlayan bir "gayrimenkul üretim süreci" yönetiyoruz.
Temel Vergi Başlıkları
1. SDLT (Damga Vergisi) Avantajları
İngiltere'de konut alımlarında Stamp Duty (SDLT) oranları oldukça yüksektir, ancak bu modelde iki büyük avantaj yakalanabilir:
Ticari Oran Kullanımı
Mülk henüz "konut" vasfı kazanmamış bir ticari yapı (ofis, depo vb.) olarak satın alındığı için, %15'lere varan konut SDLT oranları yerine, maksimum %5 olan ticari SDLT oranları ödenir.
Multiple Dwellings Relief (MDR)
(Hükümet kısıtlamalarına rağmen hâlâ bazı durumlarda geçerli olan veya benzeri planlama stratejileriyle) toplu alımlarda birim başına vergi yükü düşürülebilir.
2. KDV (VAT) İndirimleri ve İadeleri
Normalde konut tamiratlarında KDV %20'dir. Ancak dönüşüm projelerinde "Reduced Rate" avantajı devreye girer:
%5
KDV Oranı
İki yıldan uzun süredir boş olan bir binayı konuta dönüştürürken veya bir ticari alanı konut birimlerine bölerken, inşaat maliyetlerinin büyük kısmında KDV %20 yerine %5 olarak uygulanır.
%0
Zero Rate
Eğer mülk daha önce hiç konut olarak kullanılmamış bir ticari binaysa ve "konut" amaçlı yeni bir yapıya dönüştürülüyorsa, bazı iş kalemlerinde KDV sıfırlanabilir.
Yatırım Stratejisi: %20 Maliyet Avantajı
Bu model, yüksek faiz oranlarının yatırım getirisini (ROI) erittiği bir piyasada, özkaynağı doğru zamanlama ile kullanarak mülkü "toptan fiyatına" mal etme sanatıdır.
Senaryo 1: Bireysel Verimlilik Modeli
Normal şartlarda kredi (mortgage) ile alındığında faiz, dosya masrafları ve ek maliyetlerle 1.850.000 £ seviyesine çıkan bir yatırım, bu özel ödeme planıyla sadece 1.500.000 £ ana maliyetle tamamlanıyor.
Ödeme Planı (90 Günlük Periyotlar)
Tapu teslimi ve avukat emanet hesabı güvencesiyle
Sonuç: Proje bittiğinde mülk değeri 2M - 2.5M £ bandına ulaştığında, yatırımcı finansman maliyeti ödemediği için kâr marjını maksimuma çıkarır.
Senaryo 2: Kolektif Güç (Büyük Ölçekli Dönüşüm)
Daha yüksek bütçeli projelerde, birden fazla yatırımcının (3-4 kişi) güç birliği yaparak nakit avantajını kullanmasıdır.
Güç Birliği
3M £
Peşinat havuzu
Alım Fiyatı
7M £
Piyasa değeri 8-9M £
Hedef Değer
12M £
1 yıl renovasyon sonrası
Kazanım: Hem alırken kazanılan 1-2 M£ hem de yenileme sonrası oluşan devasa değer artışı.
Neden "Nakit ve Esnek" Model?
Gereksiz Giderlerin Tasfiyesi
1.85M £ yerine 1.5M £ maliyet, projenin en başında %19-20 oranında bir kazanç demektir.
Hız ve Güven
Finansman onay süreçleri beklenmez. Peşinatın hazır olduğu gün alternatif projeler sunulur, onayınızla tapu süreci başlar.
Kritik Bilgiler ve Süreç İşleyişi
Piyasa Hızı
Londra piyasasında fırsat mülkleri çok kısa sürede el değiştirmektedir. Bu nedenle güncel stok sürekli değişim halindedir.
Off-Market Fırsatlar
Peşinatınızın hazır olduğu gün, o an piyasaya açık olmayan (off-market) en uygun projelerin bilgileri sizinle paylaşılacaktır. Onay verdiğiniz projede işlemler derhal başlatılır.
Bağımsız Şartlar
Her projenin kendine has finansal yapısı ve şartları bulunmaktadır; sunulan rakamlar modelin mantığını açıklayan örnek projeksiyonlardır.
Hukuki Güvence
Ödemeler avukatın emanet hesabına (escrow) yapılır. Peşinatın gönderildiği gün tapu devri gerçekleştirilerek yatırımcı güvence altına alınır.
Not: Bu çalışma, 5 yıllık Londra konut yatırım danışmanlığı tecrübemiz ve sektörel ağımızla, yatırımcının sermaye verimliliğini en üst düzeye çıkarmak için kurgulanmıştır.